Полезная информация

Цель создания ФФС – получение лицами-доверителями, которые делают взносы, жилья в собственность в декларируемые сроки и с заявленным качеством.

Средства, привлеченные от заинтересованных лиц, учитываются персонифицировано по каждому доверителю и аккумулируются на банковских счетах в системе учета Финансовой Компании. Обеспечение собственных обязательств Финансовой Компании за счет привлеченных средств не допускается. Гарантированным обеспечением вкладов доверителей являются имущественные права на объект строительства. Привлеченные Финансовой Компанией средства от доверителей используются на условиях доверительного управления активами и в интересах исключительно доверителей с целью получения доверителями жилья в соответствии с договором об участии в ФФС.

В целях повышения гарантий исполнения своих обязательств перед доверителями Финансовая компания:

• Осуществляет страхование рисков строительно-монтажных работ на весь срок строительства от повреждений, уничтожений, техногенных аварий и т.д.;
• Осуществляет страхование ответственности перед доверителями от рисков нарушения сроков строительства и некачественного выполнения строительно-монтажных работ;
• Осуществляет страхование рисков недостаточности финансирования проведения строительно-монтажных работ.

Выгоды для Доверителей ФФС

1. Вкладывая деньги в ФФС Вы становитесь доверителем ФФС и заключив договор с управителем фонда передаете в доверительное управление денежные средства, которые управитель конвертирует в Ваше право собственности на жилье.
   Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность жилья. Фонд финансирования строительства - средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров про участие в ФФС.
2. Управитель ФФС по каждому объекту строительства создает отдельный ФФС.
   Управитель по каждому застройщику может создать отдельный ФФС.
   ФФС считается созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения договора с застройщиком с оформлением обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и открытия счета ФФС. Для каждого ФФС открывается отдельный счет.
3. Деятельность управителя ФФС регламентируется Правилами ФФС и законодательством.
   Управитель ФФС при управлении ФФС:
   
   • несет ответственность за соблюдение процедур управления имуществом, определенных Правилами ФФС и признанных доверителями ФФС;
   • несет обязательства перед доверителями ФФС в рамках договора об участии в ФФС;
   • может выступать в интересах доверителей истцом в случае неисполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи их доверителям.
4. ФФС действует до момента исполнения всех обязательств перед доверителями ФФС. Заключая договор с управителем ФФС, Вы выбираете объект инвестирования. ФФС прекращает свое функционирование по решению управителя ФФС в случае достижения цели, с которой был создан фонд. После исполнения управителем ФФС обязательств перед всеми доверителями ФФС считается прекратившим свое функционирование.
   Управление имуществом, которое осуществляется по договору про участие в ФФС, прекращается в случае:
   
   • полного исполнения управителем ФФС обязательств перед доверителем;
   • отказа доверителя от участия в ФФС;
   • смерти доверителя - физического лица или ликвидации доверителя - юридического лица.
5. При заключении договора про участие в ФФС доверитель выбирает конкретный объект инвестирования из списка не закрепленных за другими доверителями объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя.
   Этот объект инвестирования управитель должен закрепить за доверителем на условиях Правил ФФС.
   При закреплении объекта инвестирования за доверителем:
   
   • доверитель берет на себя обязательства относительно дальнейшего внесения денег в ФФС;
   • управитель изымает этот объект из списка объектов инвестирования, которые есть в предложении управителя, для исключения возможности закрепления этого объекта за другим доверителем и обязуется, при условии исполнения доверителем своих обязательств по договору про участие в ФФС, включить доверителя в список доверителей, которым застройщик в дальнейшем обязан передать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования.

   Закрепление объекта инвестирования за доверителем является подтверждением заказа застройщику на сооружения этого объекта инвестирования как составной части объекта строительства (внесение этого объекта инвестирования в подтвержденного объема заказа).

   Размер требований доверителя к объекту инвестирования определяется количеством закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования. Управитель после внесения доверителем средств в ФФС закрепляет за доверителем соответствующее количество измерительных единиц объекта инвестирования с учетом текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования.

   Текущая цена измерительной единицы объекта строительства не может быть установлена ниже, чем предыдущая цена для этого объекта строительства.

   В случае повышения текущей цены измерительной единицы объекта инвестирования у доверителя не возникают обязательства относительно внесения в ФФС дополнительных средств за закрепленные за ними измерительные единицы объекта инвестирования.

   После внесения доверителем средств в ФФС управитель выдает доверителю свидетельство про участие в ФФС - документ, который подтверждает участие доверителя в ФФС.

6. Документом, подтверждающим участие в ФФС есть свидетельство об участии в ФФС.
   

   В свидетельстве про участие в ФФС обязательно должны быть указаны:

   • вид ФФС;
   • данные доверителя;
   • дата выдачи свидетельства;
   • закрепленный за доверителем объект инвестирования;
   • запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию;
   • сумма денег, переданных доверителем в управление управителю;
   • количество закрепленных за доверителем измерительных единиц объекта инвестирования;
   • график дальнейшего внесения доверителем денег в ФФС;
   • выдержка из договора про обязательства застройщика перед управителем, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов инвестирования.

   Доверители могут вносить в ФФС средства в национальной валюте Украины в наличной или безналичной форме.

7. Законодатель обеспечил гарантирование интересов инвесторов – доверителей ФФС.

   Обеспечение исполнения обязательств застройщиком:

   Обеспечением исполнения обязательств застройщиком является установление ипотеки. Предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. В договоре предусматривается обязательство застройщика уступить управителю имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, в случае возникновения риска неисполнения застройщиком своих обязательств перед управителем.

   Одновременно с заключением договора застройщик и управитель заключают:

   • договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
   • договор поручения с отлагательными условиями, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается исполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право давать безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функций застройщика в случае нарушения последним условий договора с управителем.

   Программы страхования, предусматривающие защиту от всех возможных рисков, связанных со строительством и деятельностью ФФС:

   • страхование ответственности с возмещением морального ущерба участникам фонда;
   • страхование строительно-монтажных рисков на весь период строительства;
   • страхование ответственности перед третьими лицами – участниками фонда при проведении строительно-монтажных работ от рисков нарушения сроков строительства и причинения материального и морального вреда третьим лицам вследствие некачественного исполнения строительно-монтажных работ – в пользу участников фонда;
   • страхование финансового риска, связанного с недостаточностью привлеченных денег на строительство объекта недвижимости;
8. Управитель ФФС действует исключительно в интересах доверителей ФФС:

   Управитель осуществляет контроль за соблюдением застройщиком исполнения условий и обязательств по договору с целью своевременного предупреждения возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к:

   • изменению основных технических характеристик объектов строительства;
   • ухудшения потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования;
   • возрастание стоимости строительства более, чем на 20 процентов;
   • увеличению сроков строительства более, чем на 90 дней.

   В случае выявления управителем риска нарушения условий договора, управитель имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора и возврата застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, а также осуществлять другие меры относительно исполнения застройщиком своих обязательств по договору.

   Застройщик обязан по требованию управителя в срок, определенный в договоре, вернуть денежные средства на счет ФФС или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, управителю, если иное не предусмотрено договором.

   В случае выявления управителем фактов нарушения застройщиком своих обязательств по обеспечению надлежащего качества объектов строительства или объектов инвестирования управитель обращается к страховщику с требованием по выплате страхового возмещения.

   Управитель ФФС при осуществлении управления ФФС:

   несет ответственность за соблюдение процедур управления имуществом, определенных Правилами ФФС и признанных доверителями ФФС;

   несет обязательства перед доверителями ФФС в рамках договора про участие в ФФС;

   может выступать в интересах доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства и передачи доверителям в собственность объектов инвестирования.

9. Вы можете выбрать вид ФФС, в котором хотите принять участие.

   ФФС может быть двух видов - ФФС вида А и ФФС вида Б.

   Для ФФС вида А текущую цену измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

   Для ФФС вида Б:

   • застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя относительно потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства в соответствии с проектной документацией и сметой на строительство, согласованной с управителем;
   • управитель определяет текущую цену измерительной единицы объекта строительства, коэффициенты этажности и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

   При осуществлении управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства, управитель заключает с определенным им страховщиком договор обязательного страхования такого коммерческого риска.

Принимая участие в ФФС, Вы получаете в собственность жилые помещения.

После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно уведомляет об этом управителя и предоставляет данные относительно фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от государственных органов, которые осуществляют регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Управитель ФФС предоставляет застройщику окончательно подтвержденный объем заказа на строительство по этому объекту строительства и передает ему список доверителей, которые имеют право получать в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования. На основе данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измерительной единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС и получает у управителя ФФС справку по установленной форме в обмен на свидетельство об участии в ФФС. Справка является документом, который подтверждает право доверителя на получение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.

Полученную от управителя ФФС справку доверитель предоставляет застройщику для дальнейшего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования.

Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет.

Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика.

Застройщик обязан не позднее шести месяцев со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению сособственников, собственнику, или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией.

Информация, которую нужно потребовать, чтобы принять решение об участии в ФФС

1. Информация о финансовом учреждении, которое является управителем ФФС

   Финансовое учреждение - юридическое лицо, которое в соответствии с законодательством предоставляет одну или несколько финансовых услуг и которое внесено в соответствующий реестр в порядке, установленном законом. К финансовым учреждениям относятся банки, кредитные союзы, ломбарды, лизинговые компании, доверительные общества, страховые компании, учреждения накопительного пенсионного обеспечения, инвестиционные фонды и компании и другие юридические лица, исключительным видом деятельности которых является предоставление финансовых услуг.

   При создании финансового учреждения или в случае увеличения размера зарегистрированного уставного (паевого) капитала, уставной (паевой) капитал должен быть уплачен в денежной форме и размещенный на банковских счетах коммерческих банков, которые являются юридическими лицами по законодательству Украины, если иное не предусмотрено законами Украины по вопросам регулирования отдельных рынков финансовых услуг.

   Финансовое учреждение должно иметь собственный капитал в размере, установленном для некоторых видов финансовых услуг в соответствии с действующим законодательством, но не менее 3 000 000 гривен.

2. Правила ФФС.

   Управитель для каждого ФФС разрабатывает и утверждает Правила ФФС и другие необходимые внутренние документы, которые регламентируют функционирование этого ФФС. Правила ФФС являются обязательными для исполнения всеми субъектами этой системы финансирования строительства жилья.

   Правила ФФС определяют вид ФФС, процедуру создания ФФС, порядок организации взаимоотношений застройщика, управителя и доверителей, порядок установления управления имуществом, условия, особенности и ограничения осуществления управления имуществом, направления и порядок использования привлеченных средств, порядок участия в фонде и отказ от участия в нем, типы измерительных единиц объектов инвестирования, порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем, условия кредитования доверителя, размер вознаграждения управителя и другие условия функционирования ФФС.

   Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лица, которое желает стать доверителем этого фонда, на основании признания этих Правил.

   Правила фонда должны предусматривать ограничения права доверительной собственности управителя ФФС, установленные учредителем управления имуществом в договоре управления имуществом. Такие ограничения обуславливают обязательства управителя ФФС обеспечить возможность:

   • реализации доверителями, которые выполнили свои обязательства перед управителем по внесению средств в ФФС, их прав на получение в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования;
   • возврат доверителям по их требованию средств, переданных ими в управление управителю, на условиях договора управления имуществом.

   После признания доверителями Правил ФФС и внесения в ФФС средств управитель ФФС не имеет права вносить изменения и дополнения в Правила ФФС без письменного согласия всех доверителей.

Процедура вступления в ФФС

физическое или юридическое лицо становится доверителем ФФС при условии передачи средств в управление управителю ФФС и заключения с управителем ФФС договора об участи в ФФС.

Договор об участии в ФФС заключается при условии предоставления лицом определенных Правилами ФФС документов, которые идентифицируют это лицо и подтверждают его правоспособность.

Управитель ФФС для учета переданных в управление денег открывает доверителю счет в системе учета выбранного ним ФФС.

Лицо может быть доверителем в нескольких разных ФФС и в каждом фонде иметь несколько счетов в системе учета соответствующего ФФС.

Договор об участии в ФФС обязательно должен содержать: предмет договора; наименование лица доверителя; вид ФФС; порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС; ограничения относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом; права и обязанности управителя ФФС и доверителя; данные о закрепленном за доверителем объектом инвестирования; сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию; срок действия договора; ответственность сторон за невыполнения условий договора; порядок предоставления информации доверителю о ходе исполнения условий договора; размер и форму вознаграждения управителя ФФС.